Kredyt hipoteczny bez odsetek
środa, 15 września 2004 01:42
Kiedy bracia Montgolfier unieśli się w balonie nad głowami – nikt nie mógł uwierzyć, że jest to możliwe. Niektórzy mają trudności ze zrozumieniem, że pożar stepu i lasu gasi się pożarem z drugiej strony. W to, że kredyt hipoteczny może być za darmo nie wierzy nikt. Zwłaszcza wtedy, gdy się go nie spłaca podwójnymi ratami, tylko zgodnie z planem.
To co czasem wydaje się niemożliwe, jest jak najbardziej realne i możliwe. Oczywiście pod pewnymi warunkami. Wszyscy wiedzą, że żelazna sztaba, pręt czy rura wrzucona do wody tonie, ale garnek nawet cięższy – będzie pływał. Pływa też statek ale tylko tak długo – dopóki woda nie naleję się do środka. Co to ma wspólnego z kredytem hipotecznym bez odsetek?

Oczywiście tylko jedną rzecz. Kredyt bez odsetek jest możliwy i realny, tak jak realne jest to, że statek pływa. Spełnione muszą być tylko określone warunki.

Największy problem polega na tym, żeby spojrzeć na kredyt jak na instrument finansowy, a nie jak na wydatek

Przeciętny kredyt hipoteczny trwa 15–30 lat. W tym czasie klient oddaje do banku 100–300% wartości kredytu w formie odsetek. Czyli efektywnie dom lub mieszkanie kosztuje go 2 lub 3 razy więcej niż wartość wziętego kredytu. Nawet zmiana o 1% oznacza kilkadziesiąt tysięcy zł więcej lub mniej do zapłaty – w zależności oczywiście od tego, czy kredyt jest o 1% droższy czy tańszy.

Jak widać z tabeli:

– Jeżeli zamiast kredytu na 5% weźmiesz kredyt na 6% – to zapłacisz 67 747,22 zł więcej.
– Jeżeli zamiast kredytu na 6% weźmiesz kredyt na 7% – to zapłacisz 71 012,12 zł więcej.
– Jeżeli zamiast kredytu na 7% weźmiesz kredyt na 8% – to zapłacisz 73 939,05 zł więcej, itd.

Wniosek z tego płynie zatem taki, że im niższe oprocentowanie – tym tańszy jest kredyt w efekcie. Tak rozumuje większość ludzi i przy takim stanie świadomości jest to absolutnie sensowny i logiczny wniosek. Wypożyczalnia narzędzi czy też sprzętu służy do zarabiania zarówno temu, kto wypożycza, jak i temu, kto wypożyczył. Sklepikarz, który płaci czynsz za sklep zarabia przecież na sprzedaży.

Kredyt to nic innego jak wypożyczone pieniądze. Ale brakuje mechanizmu zarabiania z drugiej strony.

Masz w kieszeni 2500 zł. Masz rachunek do zapłacenia 2000 zł oraz kartę kredytową z długiem 9500 i ratą minimalną 500 zł. Większość ludzi postąpi „po bożemu” – to znaczy zapłaci za rachunek i minimalną kwotę na kartę kredytową i problem jest z głowy. Rozwiązanie II – nieco bardziej skomplikowane jest inne. Wpłacasz 2500 zł na kartę kredytową. Dług redukuje się. Następnego dnia płacisz rachunek kartą. Co zyskałeś? To proste – 51 dni na zdobycie 2000 zł. Jeżeli w tym czasie zdobędziesz 2000 i wpłacisz na kartę – miałeś 51 dni kredytu za darmo.

W przypadku kredytu hipotecznego potrzebny jest mechanizm zarabiania pieniędzy, ponieważ mechanizm wydawania już masz. Aby było to możliwe, należy zaakceptować wydatek w wysokości równej mniej więcej racie malejącej. Przy wartościach 300 000 zł kredytu na 30 lat przy 10% oprocentowaniu – rata równa wynosi 2632,71 zł, a pierwsza rata malejąca 3333,33 zł. Różnica wynosi 700,62 zł. Z tej kwoty należy stworzyć mechanizm zarabiający. Po 15 latach spłacania takiego kredytu bilans otwartej kwoty do spłacenia wynosi 166704,58 zł. Jeżeli zainwestujemy 700,62 miesięcznie na 7% to kwotę 166704,58 zł otrzymamy po 150 miesiącach, czyli po 12 i pół roku. A zatem możemy uregulować już cały kredyt i to po 150 a nie 360 miesiącach. Co zatem zrobić z pięknymi pozostałymi 210 miesiącami?

Mechanizm równoważenia pozwala odzyskiwać raty odsetek kredytu, a nawet zarabiać – mimo, że jest niżej oprocentowany niż sam kredyt.

Przez 12 i pół roku utrzymywaliśmy ratę na poziome I malejącej – czyli rata stała + 700,62 = 3333,33 zł. Czas teraz na zmiany. Odejmijmy to, co wpłacaliśmy od raty stałej i otrzymamy 1932,09. Tę kwotę możemy pomnażać przez 210 miesięcy. Efekt finansowy zaskoczy każdego. Jest to bowiem 792 291,12 zł. Jeżeli teraz wrócisz do tabelki Drogi Czytelniku i sprawdzisz, ile kosztuje 30-letni kredyt 300 000 zł na 10% – to zauważysz, że odsetki powinny wynieść 647 777,30. A teraz masz na koncie kwotę 792 291,12 zł, czyli więcej niż byś zapłacił odsetek. Na dodatek nie wydałeś ani grosza więcej niż tyle, co płacąc normalne raty stałe. Nie wierzysz – to podsumuj. 150´3333,33 = 499 999,50 i 210´1932,09 = 405 738,90. Obydwie te kwoty to 905 738,40 zł. A zatem w przypadku rat równych wydałbyś 947 777,30 i miałbyś 0 na koncie, a w przypadku II wydałeś 905 738,40 zł, na koncie masz 792 291,12 zł.

Czy to czary? Jak mówią bracia górale „po nasemu to si nazywa planowanie finansowe”. Takiej wiedzy możesz się nauczyć Drogi Czytelniku na kursie RZF/ 1.7 w prosty i wygodny sposób.

Jeżeli zatem masz kredyt, który trwa 25, 30 lat – możesz zaakceptować wysokość raty malejącej
– jesteś konsekwentny i chcesz zarobić na odsetkach kredytu
możesz napisać do nas maila. Przy takich warunkach obliczymy Ci kwoty, ale również podpowiemy, jak rozwiązać cały problem

dr Andrzej Fesnak
afesnak@fts.pl



Autor artykułu wygłosił podczas targów nieruchomości „Nowy dom, nowe mieszkanie”, które odbyły się 11, 12 września 2004 r. w Hali Torwaru przy ul. Łazienkowskiej 6a w Warszawie wykład pt. „Jak zarobić na odsetkach kredytu hipotecznego?”.
 

PZUW: Jakub Papuga zatwierdzony jako członek zarządu ds. ryzyka

18 maja na trzysta dziewięćdziesiątym posiedzeniu Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) jednogłośnie wyraziła zgodę na powołanie Jakuba Papugi na...


czytaj dalej

MediSky: Arkadiusz Piątek nowym dyrektorem generalnym na Polskę

Firma MediSky International mianowała Arkadiusza Piątka nowym dyrektorem generalnym na Polskę. Będzie on odpowiedzialny za wypracowanie...


czytaj dalej

Austria: VIG i Erste Group przedłużyły współpracę do 2033 r.

17 maja Erste Group i Vienna Insurance Group przedłużyły umowę o strategicznym partnerstwie. Dzięki zawartemu porozumieniu klienci obu podmiotów...


czytaj dalej

Cypr: Swiss Re i Revolut partnerami Hellas Direct w sektorze mieszkaniowym

Hellas Direct, internetowy ubezpieczyciel z Cypru, nawiązał współpracę ze Swiss Re i cyfrowym start-upem bankowym Revolut. Celem partnerstwa jest...


czytaj dalej

Rynek ubezpieczeń: Branża dyskutuje, ale również działa

Od 27 marca kwestia zadośćuczynień dla bliskich ofiar wypadków jest jednym z głównych tematów branżowych debat. Na szczęście aktywność sektora...


czytaj dalej

PZU: Kongres „Polska Wielki Projekt”

W dniach 17-20 maja odbył się VIII Kongres „Polska Wielki Projekt”. Ideą wydarzenia jest dyskusja o kluczowych kwestiach związanych ze...


czytaj dalej

 

Adres redakcji

ul. Bracka 3 lok. 4
00-501 Warszawa
tel. (22) 628 26 31

email redakcja@gu.com.pl

Gazeta

Prenumerata
E-wydanie

Firma

Redakcja
Reklama

Ogłoszenia

Podcast

Kursy on-line
Zamów newsletter
Facebook